এক খণ্ড জমির মালিক হওয়া প্রতিটি মানুষেরই মনের একটি স্বপ্ন । কিন্তু এই স্বপ্ন পূরণ করতে গিয়ে মানুষ অনেক সময় এত বেশি ব্যস্ত হয়ে পড়ে যে, কোনটি সঠিক  কোনটি ভুল তা বুঝে উঠতে পারে না। মেধা, শ্রম, ঘাম ঝরিয়ে অর্থ উপার্জন করে মানুষ জীবনের মাথা গোজার ঠাই হিসেবে জমি ক্রয় করে থাকে। আমরা মানুষরা তারপরও জমি ক্রয় করতে যেয়ে দালাল, টাউট, প্রতারকদের প্রতারণার ফাঁদে পড়ে যায়। বিশেষ করে শহর, উপশহর বা শহরের আশেপাশের এলাকার জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে ঝুঁকিটা সবচেয়ে বেশি থাকে। তাই বিভিন্ন রকমের বিভ্রান্তিতে পড়ে জমি ক্রয় করতে গিয়ে ক্রেতারা প্রায়ই প্রতারনার শিকার হচ্ছে। সেই কারণে জমি ক্রয় করার আগে ক্রেতাদেরকে কী কী সাবধানতা অবলম্বন করতে হবে এবং  জমি ক্রয় করতে অবশ্যই কিছু আইনের ধারণা রাখতে হবে।

জমি পরিমাপ পদ্ধতিঃ সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে এখানে ক্লিক করুন

যে জমি বিক্রয় করা হবে সেই জমিটি সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে বিক্রেতার নাম আছে কি না সেটি যাচাই করে দেখা। জরিপের মাধ্যমে প্রণীত রেকর্ড অর্থাত্‍ খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।

যদি বিক্রেতার নাম খতিয়ানে না থাকে তবে, জমিতে বিক্রেতার স্বত্ব বৈধ কাগজপত্র দ্বারা প্রমাণ করতে হবে বিক্রিত জমি কোন মৌজায় অবস্থিত, কোন খতিয়ানে কোন দাগভুক্ত, ইহার পরিমাণ কতটুকু, উক্ত খতিয়ানে বিক্রেতার অংশ বা হিসাব অনুযায়ী জমি কতটুকু ইত্যাদি ক্রয়ের পূর্বে কাগজপত্র যাচাই-বাছাই করে দেখতে হবে। জমির তফসিল অর্থাত্‍ জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ যাচাই করে নিতে হবে।

ফ্লাট বা প্লট সম্পর্কে জানতে এখানে ক্লিক করুন

জমি ক্রয় করার পূর্বে উক্ত জমির সি.এস রেকর্ড, এস.এ রেকর্ড; আর.এস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলি ভালোভাবে দেখে নিতে হবে। দলিল দাতা বা দাতাদের নাম, ভূমির বিবরণ ও পরিমাণ, সংশ্লিষ্ট খতিয়ানে লেখনভুক্ত রয়েছে কি না, লেখনভুক্ত খতিয়ান না হয়ে থাকলে যারা জমি ক্রয় করেছিল তাদের ব্যাপারে জানতে হবে। কিভাবে তারা জমিটি পেয়েছেন। তা অবশ্যই কাগজপত্র যাচাই বাছাই করে দেখতে হবে। এরূপ খতিয়ানে লেখনভুক্ত মালিক কর্তৃক বিক্রিত হওয়ার পর উক্ত ভূমি যতবার বিক্রি হয়েছে এবং এ কারণে যতটি দলিল সম্পাদিত হয়েছে ততটি দলিল পরীক্ষা করে দেখতে হবে।

বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয় সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার ক্রয়ের দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে বিক্রেতার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে। অন্যকোনো ব্যতিক্রম না থাকলে কেবলমাত্র সংশ্লিষ্ট খতিয়ানভুক্ত মালিক মৃত্যুর পর তার উত্তরাধীকারীগণের ভূমি হস্তান্তর করতে পারেন। সুতরাং বিক্রি বা মালিকানা স্বত্ব অর্জনের ধারাবাহিকতা অবশ্যই দেখতে হবে।

জমির বিক্রেতা উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালোভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তা মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সম্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালোভাবে দেখতে হবে। হাল খতিয়ান ও হাল দাগ চালু হওয়ার পূর্বেকার সম্পাদিত দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান ও দাগ নম্বর, সাবেক দাগ ও খতিয়ান নম্বরে পরিগণিত হয়েছে। সুতরাং দলিলে উল্লেখিত খতিয়ান দাগ যাহা সাবেক খতিয়ান ও দাগ নম্বর পরিণত হয়েছে। তার সঙ্গে বর্তমান চালু (হাল) খতিয়ান, দাগ ও জমির পরিমাণের সঙ্গে মিল আছে কি না তা পরীক্ষা করতে হবে।

তফসিল, দাগ, পর্চা সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে এখানে ক্লিক করুন

জরিপ চলমান এলাকায় বিক্রেতার নিকট রক্ষিত মাঠ পর্চা সঠিক আছে কিনা তা যাচাই করে দেখতে হবে। উল্লেখ্য যে, যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লিখা থাকে যেমনঃ (এডি) তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে সত্যায়ন বা শুদ্ধতা পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে/ক্যাম্পে গিয়ে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে। তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রেতার শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রেতার সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টন নামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে। বিক্রির পর ক্রেতার নামজারি না হওয়ায় কিংবা ক্রেতা নামজারি না করার দরুন এই সুযোগ বিক্রেতা প্রতারণামূলক অন্যের বা ২/৩ জনের কাছ থেকে গোপনে বিক্রি করে থাকতে পারে। সুতরাং ক্রয়ের পুর্বে এই বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে। এরূপ ঘটনা কখনো কখনো ঘটে থাকে।

ফ্লাট বা প্লট সম্পর্কে জানতে এখানে ক্লিক করুন

জমি বিক্রেতার নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজ পত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে। বিক্রিত ভূমি বিক্রেতার দখলে আছে কি না তাও দেখতে হবে, বকেয়া ভূমির খাজনা বা ভূমি উন্নয়ন করের জন্য জমি নিলামে বিক্রি হয়েছে কি না অথবা সরকারি জমি নিলামে ক্রয় করে খাস করেছেন কি না তাও দেখতে হবে।

যে সব হিন্দু নাগরিক তাদের জমি-জমা পরিতাগ করে  ভারতে চলে গেছেন এবং সেখানে নাগরিকত্ব লাভ করেছেন তাদের অনেকের ভূমির অর্পিত ও অনাবাসি সম্পত্তি হিসেবে তালিকাভুক্ত হয়েছে। এগুলো সরকারের তত্বাবধানে রয়েছে। সুতরাং এরূপ হিন্দু মালিকদের সম্পত্তি পরিত্যাগ হওয়ার দরুন খাস বা অর্পিত অনাবাসি সম্পত্তি হিসেবে তালিকাভুক্ত হয়েছে কি না তা দেখতে হবে। নামজারী মাঠ  পর্চা, ডিসিআর, খাজনার দাখিলা বা রশিদ যাচাই করে দেখতে হবে। জমির খাজনা বকেয়া থাকলে এবং বকেয়া খাজনা সহ জমি ক্রয় করলে বকেয়া খাজনা পরিশোধের দায়-দায়িত্ব  ক্রেতাকেই নিতে হবে।

ফ্লাট বা প্লট সম্পর্কে জানতে এখানে ক্লিক করুন

যে সব মালিক ১৯৭১ সালের স্বাধীনতাযুদ্ধে বিরোধিতা করেছিল এবং তাদের ভূমি বা বাড়িঘর ত্যাগ করে বাংলাদেশ হতে চলে গিয়েছিল, তাদের ভূমি পি-ও ১৬/৭২ বলে পরিত্যক্ত ভূমি হিসেবে ঘোষণা করা হয় এবং উনারা সরকারের নিয়ন্ত্রণাধীন হয়। এই শ্রেণীর মালিকদের ভূমি ক্রয় করার সময় অনুসন্ধান করে দেখতে হবে। ক্রেতা যে জমিটি ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটি সার্টিফিকেট মকদ্দমা ভুক্ত কিনা, কিংবা জমিটি নিলাম হয়েছে কিনা তা তহসীল অফিস/উপজেলা ভূমি অফিস হতে জেনে নিতে হবে। তবে অবশ্যই ক্রেতাকে  মনে রাখতে হবে যে, ১৯১৩ সালের সরকারী পাওনা/দাবী আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয় যোগ্য নয়।

দখলনামা, খাজনা সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে এখানে ক্লিক করুন

জমিটি খাস, পরিত্যক্ত/অর্পিত, অধিগ্রহণকৃত বা অধিগ্রহণের জন্য নোটিশকৃত কিনা তা তহসিল অফিস বা উপজেলা  ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসক (ডি.সি অফিস) এর কার্যালয়ের L.A (এল.এ) শাখা থেকে জেনে নিতে হবে। যে সব জমির খাজনা বা ভূমির উন্নয়ন কর দীর্ঘদিন যাবত অনাদায় রয়েছে অথবা মারফতদার কর্তৃক খাজনা বা কর পরিশোধ হয় তহসিল অফিসে ইহার কারণ অনুসন্ধান করলে প্রকৃত ভূমির স্বত্বাধিকারী এবং ইহার অবস্থা কি তা সহজেই জানা যাবে। তা ছাড়া জমির খাজনা বা উন্নয়ন কর অপরিশোধিত থাকলে নিলামে খাস হওয়া সন্দেহের অবকাশ থাকে। সুতরাং তহসিলে খোঁজ নিয়ে দেখা যেতে পারে।

ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি টেস্ট একুইজিশন অ্যান্ড টেন্যান্স অ্যাক্টের ৯৭ ধারা অনুযায়ী কোনো আদিবাসীর জমি অনুরূপ আদিবাসী ব্যতিত অন্য কেউ ক্রয় করতে চাইলে বা অন্যের নিকট হস্তান্তর করতে চাইলে দলিল রেজিস্ট্রি করার পূর্বে রেভিনিউ অফিসারের লিখিত সম্মতি নিতে হবে। এই বিধান লঙ্ঘন করলে জমি ক্রয় বা হস্তান্তর বাতিল হয়ে যাবে। ক্রেতা যে জমিটি কিনতে যাচ্ছে সেই জমিটি নিয়ে কোনো আদালতে মামলা রুজু আছে কিনা তা অবশ্যই খতিয়ে দেখতে হবে। তবে মামলাভুক্ত কোনো জমি ক্রয় করা উচিত নয়।

ফ্লাট বা প্লট সম্পর্কে জানতে এখানে ক্লিক করুন

বিক্রেতা তার জমির নকশা দেখিয়ে ক্রেতার নিকট জমি বিক্রয় করতে চাইতে পারে (যেমনঃ বিভিন্ন প্রকল্পের জমি নকশা/ছবির বিজ্ঞাপন দিয়ে বিক্রি হয়) সেক্ষেত্রে ক্রেতাকে উক্ত নকশার সাথে সঠিকভাবে মিল আছে কিনা বিক্রেতার দখল ও মালিকানা আছে কিনা তা সরেজমিনে গিয়ে তদন্ত করে আসতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস কিংবা জেলা রেজিস্ট্রারের অফিস থেকে সর্বশেষ জমি কেনা বেচার তথ্য জেনে আসতে হবে। যে জমিটি বিক্রি হতে যাচ্ছে সেই  জমিটি ঋণের দায়ে ব্যাংকে দায়বদ্ধ কিনা সেই বিষয়টি খোঁজ নিতে হবে। প্রস্তাবিত জমিতে যাতায়াতের রাস্তা আছে কিনা সেই বিষয়টিও সরেজমিনে তদন্ত করে জেনে নিয়ে জমি ক্রয় করতে হবে।

মৌজা , দাখিলা, খাজনা সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে এখানে ক্লিক করুন

ক্রেতাকে সবচেয়ে যে বিষয়টি বেশি খেয়াল রাখতে হবে তা হল, প্রেসিডেন্ট আদেশ ৯৮/৭২ অনুযায়ী ১৩/৪/১৯৮৪ তারিখ পর্যন্ত কোনো পরিবার ১০০ বিঘার অতিরিক্ত ভূমি এবং (অধ্যাদেশ ১০/৮৪ ভূমি সংস্কার অধ্যাদেশ ১৯৮৪ এর ৪ ধারা যে সকল মালিক বা পরিবারের ৬০ বিঘার নিম্নে অথবা ৬০ বিঘা পর্যন্ত জমি ছিল তারা উক্ত অধ্যাদেশ জারির তারিখ হতে ( অধ্যাদেশ ১০/৮৪ জারির তারিখ ১৪/৪/৮৪ ইং বাংলা ১ বৈশাখ ১৩৯১) ৬০ বিঘার অতিরিক্ত জমি ক্রয় বা অন্যাবিধ উপায়ে অর্জন করতে পারবেন না। উক্ত অধ্যাদেশ বা আদেশ লঙ্ঘন করে যদি কোনো মালিক বা পরিবার উপরোক্ত সীমায় অতিরিক্ত ভূমি ক্রয় করেন তাহলে এরূপ অতিরিক্ত জমি সরকারের বরাবরে বাজেয়াপ্ত হয়ে যাবে।

যে জমিটি ক্রেতা ক্রয় করতে যাচ্ছে সেই জমিটির ব্যাপারে পরবর্তীতে কোন ব্যক্তি, প্রতিষ্ঠান বা ব্যাংকের ওজর আপত্তি না সৃষ্টি হয় সে জন্য ক্রেতা কতৃর্ক অতি সাবধানতা অবলম্বন করার জন্য ৩টি জাতীয় দৈনিক পত্রিকায় লিগ্যাল নোটিশ বা বিজ্ঞপ্তি প্রকাশ করা যেতে পারে। সাধারণত গ্রামাঞ্চলের জমি ক্রয় করতে লিগ্যাল নোটিশের প্রয়োজন হয় না কিন্তু শহর বা শহরের আশে পাশের এলাকার জমি ক্রয় করতে হলে ক্রেতাকে জাতীয় দৈনিক পত্রিকার মাধ্যমে লিগ্যাল নোটিশ দেওয়া ভালো। যদিও ১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন এক্টে বলা হয়েছে যে উইল ব্যতীত সকল দলিল সম্পাদনের তারিখ হতে ৪ মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক তথাপিও কিছু কিছু দলিল রেজিস্ট্রির জন্য বাধ্যতামূলক নয় সেগুলি হলঃ

দলিল , আর এস খতিয়ান সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে এখানে ক্লিক করুন

যদি কোন সম্পত্তি ভোগ করার জন্য অন্য কারো অধিকার সংকোচন বা কমানো বা ধ্বংস না করা হয় এবং তা যদি পারস্পরিক ও পারিবারিকভাবে নামান্তর করণের মত কার্যক্রমে সোলেনামা করা হয় তাহলে তা রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজন নাই। কোন রাজস্ব আদালতের বাটোয়ারা কার্যক্রমে পক্ষগণ কর্তৃক কোন সোলেনামা সম্পাদিত হয়ে থাকলে এবং উক্ত সোলেনামা যদি আদালত কর্তৃক গৃহীত হয়ে থাকে। কোন আদালতের  ডিক্রি, রায় বা আদেশ। অতীতের স্বত্বের স্বীকৃতি দিয়ে প্রস্তুতকৃত পারিবারিক বন্দোবস্ত। দেওয়ানী আদালতের বা সার্টিফিকেট অফিসারের নিলামে হস্তান্তরকৃত সম্পত্তির বায়না নামা। ১০০ টাকার কম মূল্যমানের স্থাবর সম্পত্তির হস্তান্তর দলিল। পোষ্যপুত্র/পালক পূত্র গ্রহণ করার দলিল।

ফ্লাট বা প্লট সম্পর্কে জানতে এখানে ক্লিক করুন